Si tu condo cumple 25 o 30 años en 2026, puede que este sea el momento de pasar una inspección por hito en Miami-Dade. Para los edificios de tres plantas o más construidos en 2001 cerca de la costa a menos de 3 millas, este año entran en inspección. Para los que están más alejados tierra adentro, la inspección corresponde a los construidos en 1996.
Quien tenga la inspección de hito vencida este año tiene hasta el 31 de diciembre para cerrar el estudio de reservas.
Pero hay otra razón para prestar atención: el estado de las inspecciones y las reservas del edificio también puede afectar a quien quiera vender o refinanciar su propiedad.
Si vives en un edificio de esos, es probable que este año llegue una carta. Conviene saber qué dice antes de que llegue.
Pero hay otra razón para prestar atención: el estado de las inspecciones y las reservas del edificio también puede afectar a quien quiera vender o refinanciar su propiedad.
Lo esencial
- En Miami-Dade, determinados condominios costeros deben recertificarse a los 25 años y los demás edificios sujetos al programa, a los 30 años.
- La inspección de hito revisa la estructura. La recertificación del condado también incluye la instalación eléctrica.
- Algunos edificios que deben pasar la inspección este año tienen hasta el 31 de diciembre de 2026 para completar su estudio de reservas.
- Desde agosto de 2026, Fannie Mae exige una revisión más completa de numerosos proyectos de condominio. Las reservas mínimas para esa revisión aumentarán en enero de 2027.
¿Qué edificios deben pasar la inspección en 2026?
La edad del edificio y su distancia a la costa determinan cuándo le corresponde volver a certificarse.
| Tipo de edificio | Le corresponde en 2026 |
| Condominios y cooperativas de tres plantas o más, situados a menos de tres millas de la costa y construidos desde 1998 | Los construidos en 2001, al cumplir 25 años, luego cada 10 años |
| Otros edificios sujetos a recertificación, construidos desde 1993 | Los construidos en 1996, al cumplir 30 años, luego cada 10 años |
Ten en cuenta que después de la primera recertificación, las siguientes se hacen cada diez años.
Quedan fuera las viviendas unifamiliares, los dúplex y las estructuras menores, entendidas como las de menos de 2.000 pies cuadrados. Así que, si vives en una casa, esto no va contigo.
Por último, existen dos grupos que deberían haber cumplido antes estas inspecciones. Y son los condominios costeros construidos entre 1983 y 1997 y los demás edificios construidos entre 1983 y 1992. Estos casos tenían como fecha límite el 31 de diciembre de 2024. Si tu edificio pertenece a uno de esos grupos y todavía no se ha recertificado, su plazo ya venció.
Esto importa más de lo que parece. Si tu edificio está en uno de estos últimos casos y nunca se recertificó, está en incumplimiento desde hace casi dos años.
Inspección de hito y recertificación: ¿cuál es la diferencia?
Aunque suelen mencionarse juntas, no son exactamente lo mismo.
La inspección de hito, o milestone inspection, es una obligación estatal para determinados edificios de condominios y cooperativas de tres plantas habitables o más. Su objetivo es comprobar el estado de la estructura y detectar posibles deterioros importantes en los sistemas. No suele mirar la instalación eléctrica.
La regla general de Florida fija la primera inspección a los 30 años, pero permite adelantarla a los 25 cuando las condiciones locales lo justifiquen.
Por su parte, la recertificación es del condado. Miami-Dade tiene su propio programa de recertificación, que revisa tanto la seguridad estructural como la instalación eléctrica. Ambos informes deben estar firmados por un profesional con licencia.
El condado ha actualizado sus formularios para incorporar los requisitos de la inspección estatal. Por eso, antes de contratar los trabajos, la junta debe confirmar que los informes encargados cumplen todos los requisitos aplicables al edificio.
Precisamente esta es una de las preguntas que hay que hacerle a una junta: si el informe que va a encargar cubre las dos cosas o solo una. Si nadie sabe responderla, el Building Official del condado atiende al 786-315-2373.
¿Cuánto tiempo tiene la asociación cuando recibe el aviso?
Hay varios plazos que no conviene confundir:
- 14 días: la asociación debe informar a los propietarios después de recibir el aviso de inspección de hito.
- 90 días: plazo para entregar los informes de recertificación del condado desde la fecha de su notificación.
- 180 días: plazo para completar la primera fase de la inspección por hito en Miami-Dade desde la notificación correspondiente.
- 45 días: plazo para entregar a los propietarios el resumen del informe de inspección después de recibirlo.
La primera fase consiste en una revisión visual realizada por un arquitecto o ingeniero autorizado. Si el arquitecto o ingeniero no encuentra deterioro estructural sustancial, no hay Fase Dos. Si lo encuentra, la Fase Dos es obligatoria y ahí es donde aparecen los special assessment.
Y si el edificio no cumple, el expediente escala. Llegan las multas primero y el expediente es trasladado a la unidad de Estructuras Inseguras del condado, que en casos extremos podría terminar en una orden de desalojo. Dicho de forma simple y directa, este no es un trámite que se pueda dejar correr.
El estudio de reservas: otro plazo que vence en diciembre
Además de comprobar el estado del edificio, la asociación debe saber cuánto dinero necesitará para mantenerlo.
Para eso sirve el Structural Integrity Reserve Study (SIRS): un estudio que calcula cuánto pueden costar futuras reparaciones y cuánto dinero debería reservarse para afrontarlas.
Incluye componentes como el techo, la estructura, los sistemas contra incendios, la plomería, la instalación eléctrica, la impermeabilización y pintura exterior, y las ventanas y puertas exteriores.
El plazo general para completar este estudio terminó el 31 de diciembre de 2025. Sin embargo, las asociaciones cuya inspección de hito vence como máximo el 31 de diciembre de 2026 pueden realizar ambos trabajos conjuntamente, dentro de los límites previstos por la ley.
Dicho de otro modo, a un edificio que entra este año en inspección por hito en Miami-Dade todavía le quedan unos meses. A uno que debía haberlo hecho en 2025 y no lo hizo, no le queda ninguno.
El SIRS debe actualizarse al menos cada diez años.
¿Puede la junta decidir no guardar dinero para las reparaciones?
Para las reservas estructurales obligatorias, ya no puede hacerlo libremente.
La ley de Florida limita la posibilidad de que los propietarios voten para eliminar o reducir las aportaciones destinadas a los componentes incluidos en el SIRS.
En los presupuestos adoptados después del 31 de diciembre de 2024, los propietarios no pueden votar para renunciar a las reservas de esos elementos ni reducirlas. Es el cambio que más ha subido las cuotas en Florida, y es el motivo por el que dos edificios idénticos pueden tener hoy cuotas muy distintas: uno llevaba años reservando y el otro votaba cada año no hacerlo.
Existe una excepción temporal. Determinadas asociaciones pueden reducir o pausar esas aportaciones durante un máximo de dos presupuestos anuales consecutivos para financiar reparaciones recomendadas por una inspección de hito reciente. Deben cumplir condiciones específicas, entre ellas la aprobación de la mayoría de los votos, y adoptar el presupuesto antes del 31 de diciembre de 2028.
No significa que las reparaciones dejen de costar dinero. Significa que, bajo esas condiciones, se permite destinar temporalmente los recursos a los trabajos prioritarios.
Para entender cómo repercute todo esto en tu bolsillo, consulta: Cuotas de condominio en Miami: cuando pagar menos sale caro.
Cómo comprobar si tu edificio está cumpliendo
No necesitas depender únicamente de lo que se comente en una asamblea.
La asociación debe comunicar al Estado que ha completado el SIRS dentro de los 45 días siguientes a recibirlo. Florida dispone de una base de datos pública donde puedes comprobar si se ha presentado la información de tu edificio.
Si no aparece, pregunta a la junta si el estudio está pendiente o si todavía no se ha reportado. Es la comprobación más rápida que existe. Si tu edificio aparece, lo hizo; si no aparece, o no lo hizo o no lo reportó, y las dos cosas son un problema.
Además, desde el 1 de enero de 2026, las asociaciones de condominios de 25 unidades o más, salvo las excepciones legales, deben facilitar a sus propietarios acceso digital a determinados documentos oficiales mediante una web o aplicación.
Puedes solicitar el presupuesto, las actas, los informes y la documentación que corresponda a tu edificio. Si el tuyo no tiene ese acceso, es incumplimiento.
Por qué una inspección pendiente también puede afectar tu venta
Desde el 3 de agosto de 2026, Fannie Mae eliminó su procedimiento de revisión simplificada de proyectos de condominio. Los préstamos que antes podían utilizarse deben someterse a una revisión completa, salvo los casos que califican para una exención específica.
Además, a partir del 4 de enero de 2027, el mínimo de reservas para los proyectos sometidos a esa revisión completa subirá del 10 % al 15 % de los ingresos anuales presupuestados por la asociación.
Y desde julio de 2026 se aplica un límite de $50,000 por unidad para determinados deducibles de la póliza maestra del edificio.
Estas reglas son requisitos hipotecarios de Fannie Mae, no una nueva obligación estatal de reservar el 15 %.
¿Qué significa para ti? Que un comprador puede encontrar un condo que le gusta y tener capacidad para pagarlo, pero tropezar con problemas de financiación si el edificio no cumple los requisitos aplicables.
Eso puede reducir el número de compradores que pueden financiar una unidad en ese condominio y complicar una venta o refinanciación.
Qué hacer si eres propietario
Comprueba el año de construcción y la distancia de tu edificio a la costa. Después, pide a la asociación la última recertificación, el informe de inspección de hito y el SIRS, según corresponda.
Revisa también las actas para saber qué reparaciones están previstas, cómo se financiarán y si existen evaluaciones especiales aprobadas o en discusión.
Si piensas vender o refinanciar próximamente, conviene revisar la situación del edificio antes de iniciar la operación, no cuando el banco de tu comprador empiece a pedir documentos.
Información revisada y contrastada: 25 de septiembre de 2026.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento legal ni financiero.