Tu property tax en Miami-Dade no se calcula simplemente tomando lo que vale tu casa y aplicándole un porcentaje.
Primero hay que saber cuál es su valor tasado, qué exenciones tiene, si te protege el límite de Save Our Homes y qué tasas cobran el condado, las escuelas, tu ciudad y otros distritos.
Estos son algunos de los motivos por los que dos casas muy parecidas, incluso en la misma calle, pueden terminar pagando impuestos muy diferentes.
Y este año hay otra razón extra para prestar atención a la factura. Si pagas en noviembre, tienes un 4 % de descuento.
Las facturas de 2026 serán enviadas por el Miami-Dade Tax Collector el 30 de octubre y podrán consultarse y pagarse online desde ese día. Legalmente, los property taxes son pagables desde el 1 de noviembre.
Lo esencial
- En noviembre tienes un 4 % de descuento; en diciembre, 3 %; en enero, 2 %; en febrero, 1 %. En marzo pagas la cantidad completa.
- El impuesto se calcula sobre la base imponible, no directamente sobre el valor de mercado.
- Si tienes Homestead, el aumento de tu valor tasado estuvo limitado al 2,7 % en 2026 por Save Our Homes.
- La Homestead Exemption puede descontar hasta $51,411 del valor sujeto a impuestos no escolares en 2026; para los impuestos escolares, la exención sigue siendo de $25,000.
- Después de una venta, el ahorro acumulado de Save Our Homes del propietario anterior desaparece. Por eso no debes calcular tus impuestos futuros basándote en lo que paga hoy el vendedor.
- Para las exenciones de 2027, el plazo normal termina el 1 de marzo de 2027.
¿Cuándo se paga el property tax en Miami-Dade?
Oficialmente, desde el 1 de noviembre. Pero cuanto antes pagues tus property tax en Miami-Dade, menos pagas:
| Si pagas en | Descuento |
| Noviembre | 4 % |
| Diciembre | 3 % |
| Enero | 2 % |
| Febrero | 1 % |
| Marzo | Sin descuento |
Estos descuentos están establecidos por la ley de Florida. Por ejemplo, si tu factura es de $3,500, pagarla en noviembre en lugar de marzo supone $140 menos.
Si tus impuestos se pagan desde el escrow de la hipoteca, normalmente será tu prestamista quien haga el pago. En ese caso, no pagues otra vez por tu cuenta. Revisa tu estado de cuenta y confirma que se procesó correctamente para estar seguro.
Y recuerda la fecha más importante que no debes dejar pasar es el 31 de marzo de 2027. A partir del 1 de abril, los impuestos de 2026 pasan a estar en moratoria y comienzan a acumular intereses y cargos. Si continúan sin pagarse, el condado puede vender un tax certificate a partir del 1 de junio por lo que se debe, con intereses y gastos. Ese certificado queda como primer gravamen sobre la propiedad.
¿Cómo se calcula el property tax en Miami-Dade?
En una frase:
- valor imponible × tasa de impuestos + cargos que no dependen del valor de la propiedad.
Veamos qué es cada cosa. Para llegar al valor imponible hay que pasar por tres números distintos.
- Valor de mercado — just value. Es lo que el tasador de propiedades del condado (Miami-Dade Property Appraiser) estima que valía tu propiedad el 1 de enero.
- Valor tasado — assessed value. Es el valor de mercado sobre el que comienzan a aplicarse los límites fiscales. Por ejemplo, si tienes Homestead, el Save Our Homes evita que este valor aumente más del 3 % al año o de la inflación, lo que sea menor. Para 2026, el límite fue del 2,7 %. Sin homestead, el tope es del 10 %, pero no se aplica a los impuestos escolares.
- Valor imponible — taxable value. Es el valor tasado después de restar las exenciones que te correspondan.
Y finalmente llega la tasa o millage rate.
Un mill equivale a $1 de impuesto por cada $1,000 de valor imponible.
Además, algunas facturas incluyen cargos non-ad valorem —por ejemplo, determinados servicios de basura, iluminación o distritos especiales— que no se calculan según el valor de tu vivienda.
Un ejemplo con una casa de Miami-Dade
Pongamos una casa con Homestead en el área no incorporada del condado.
Tiene:
- valor de mercado: $460,000
- valor tasado: $245,000
La cifra es ilustrativa, pero está cerca de los valores medianos para las viviendas con Homestead de Miami-Dade.
| Impuestos escolares | Resto | |
| Valor tasado | $245,000 | $245,000 |
| Homestead | −$25,000 | −$51,411 |
| Valor imponible | $220,000 | $193,589 |
| Tasa por cada $1,000 | $6.623 | $10.2753 |
| Impuesto estimado | $1,457 | $1,989 |
Total: aproximadamente $3,446, antes de cualquier cargo non-ad valorem.
Si paga en noviembre, el 4 % de descuento deja esa cantidad en aproximadamente $3,308.
Las tasas finales adoptadas de 2026 suman 16.8983 mills en este ejemplo del área no incorporada. No es la tasa de todo Miami-Dade. Si estás en Miami, Hialeah, Coral Gables, Doral u otra ciudad, debes hacer la cuenta con la tasa de tu municipio y el total cambiaría.
Como vimos en el ejemplo, lo que más pesa en esa cuenta no es la exención, sino el tope de Save Our Homes acumulado durante años.
Si esa casa cambiara de dueño, al año siguiente se calcularía sobre su valor de mercado. Pagaría unos $7,079 si el nuevo dueño vive en ella con Homestead, y unos $7,773 si la renta. Por eso no conviene calcular tus property tax en Miami-Dade con lo que paga el vendedor, como explicamos en: Seguro, impuestos y cuotas: cuánto cuesta sostener una casa en Miami.
Veamos ambos casos en detalle porque es lo que más suele confundir a los propietarios a la hora de revisar el property tax en Miami-Dade.
El dato que explica por qué dos vecinos pueden pagar cantidades tan distintas
Mira de nuevo el ejemplo. La casa vale unos $460,000 en el mercado, pero su valor tasado es solo $245,000.
Esa diferencia no apareció de un día para otro.
Si el propietario lleva años viviendo allí con Homestead, Save Our Homes ha ido limitando cuánto puede subir el valor tasado cada año, aunque el precio de mercado de la casa haya aumentado mucho más.
Ese ahorro se va acumulando. Por eso, en muchas viviendas que llevan años con el mismo propietario, Save Our Homes termina siendo más importante que la propia exención de Homestead cuando calculas tu property tax en Miami-Dade.
¿Qué pasa con los impuestos cuando compras una casa?
Aquí es donde muchos compradores se llevan una sorpresa.
No debes asumir que sí: “El dueño actual paga $3,400 al año, así que yo pagaré más o menos lo mismo.”
Porque puede no tener nada que ver.
Cuando hay un cambio de propietario, el beneficio acumulado de Save Our Homes del vendedor normalmente desaparece. El valor tasado se reajusta tomando como referencia el valor de mercado de la propiedad.
Volvamos al ejemplo anterior y veamos cómo cambia el property tax en Miami-Dade.
Si después de la venta el valor se sitúa en $460,000, manteniendo las mismas tasas de nuestro ejemplo:
- un nuevo propietario que vive allí y obtiene Homestead pagaría alrededor de $7,079 al año.
- si la propiedad se usa como inversión y no tiene Homestead, la cifra rondaría $7,773.
Son ejemplos, no una estimación para cualquier casa. Pero muestran por qué mirar la factura del vendedor puede hacer que subestimes seriamente el costo de tener la propiedad.
Antes de comprar, puedes hacer una estimación con el Tax Estimator oficial del Miami-Dade Property Appraiser, que ya utiliza las tasas finales adoptadas de 2026.
¿Por qué puede subir tu factura aunque las tasas bajen?
Porque la tasa es solo la mitad de la cuenta. La otra es el valor sobre el que te cobran.
Si tienes Homestead y tu valor tasado todavía está muy por debajo del valor de mercado, puede seguir aumentando cada año hasta el límite permitido por Save Our Homes.
En 2026 ese límite es 2,7 % como ya mencionamos. Así que incluso si el mercado se enfría o la tasa permanece igual, tu factura puede subir porque el valor tasado sigue acercándose poco a poco al valor de mercado.
Esto explica una situación que desconcierta a muchos propietarios:
“Mi casa no subió de precio este año. ¿Por qué pago más?”
Porque tu factura no depende únicamente de lo que haya hecho el precio de mercado durante los últimos doce meses.
¿Qué exenciones pueden reducir los property taxes?
Como ya vimos, la principal es Homestead, para quien es propietario y utiliza la vivienda como residencia permanente.
En 2026 tiene dos partes:
- $25,000, que se aplican también a los impuestos escolares;
- hasta $26,411 adicionales, que no se aplican a los impuestos escolares.
En conjunto, el beneficio puede llegar a $51,411 para los impuestos que no son escolares.
Pero no es la única.
| Beneficio | Quién puede calificar |
|---|---|
| Homestead | Propietario que usa la vivienda como residencia permanente |
| Senior de bajos ingresos | 65 años o más, con Homestead y dentro del límite de ingresos |
| Senior de larga residencia | Determinados propietarios de 65+ que llevan al menos 25 años en la vivienda |
| Viudez, ceguera o discapacidad | Personas que cumplen los requisitos específicos |
| Veteranos con discapacidad | Según el grado y origen de la discapacidad |
| Discapacidad total y permanente | Puede dar acceso a beneficios mayores según el caso |
La exención adicional para mayores de 65 años: el límite de ingreso familiar que fue utilizado en 2026 es de $38,686. El beneficio depende también de si el condado o la ciudad correspondiente lo ha adoptado.
La regla práctica es sencilla: no des por hecho que una exención aparece automáticamente. Comprueba en el Property Appraiser cuáles tienes y cuáles necesitas solicitar.
Si te mudas, no pierdas lo acumulado sin comprobar la portabilidad
Save Our Homes tiene otra ventaja importante.
Si vendes tu vivienda principal y compras otra en Florida, puedes trasladar —port— parte del ahorro acumulado entre el valor de mercado y el valor tasado.
La portabilidad puede llegar hasta $500,000 y debes establecer Homestead en la nueva propiedad dentro de los tres años de evaluación permitidos.
Esto puede marcar una diferencia considerable en la factura de la nueva casa.
¿Y si prefieres pagar los impuestos poco a poco?
Miami-Dade tiene un plan trimestral.
Para entrar en el plan de 2027, puedes solicitarlo entre el 1 de noviembre de 2026 y el 30 de abril de 2027. Los pagos se hacen en junio, septiembre, diciembre y marzo. El primero incluye un descuento del 6 % sobre la cuarta parte estimada de los impuestos del año anterior.
No debes inscribirte si tu compañía hipotecaria ya paga los impuestos mediante escrow.
También existe un Partial Payment Plan para los impuestos de 2026, pero tiene una diferencia importante. Al utilizarlo, renuncias a los descuentos normales por pago anticipado. En futuros artículos trataremos este tema con más detalle.
¿Qué podría cambiar con la Enmienda 3?
Nada para la factura de 2026. La Enmienda 3 estará en la boleta electoral de Florida del 3 de noviembre de 2026 y necesita al menos 60 % de los votos para aprobarse.
Entre sus cambios, propone:
- aumentar la exención Homestead para impuestos no escolares hasta $150,000 en 2027;
- llevarla hasta $250,000 en 2028;
- y reducir del 10 % al 5 % el límite anual de aumento del valor tasado de propiedades sin Homestead.
Pero hay un matiz importante a tener en cuenta para el property tax en Miami-Dade: el acceso inmediato a las nuevas cantidades está ligado a la residencia en Florida antes del 31 de diciembre de 2026. Quienes se conviertan en residentes después de esa fecha no recibirán necesariamente el aumento completo desde el primer año.
Si se aprueba, entraría en vigor el 1 de enero de 2027. Si no, continúan las reglas actuales. Lo explicamos ampliamente en: Enmienda 3 en Florida: qué cambiaría en tus impuestos a la propiedad.
¿Qué significa todo esto para ti?
Si vives en tu casa con Homestead. Comprueba que Homestead y cualquier otra exención aparecen correctamente. Si tienes capacidad para hacerlo, pagar en noviembre te da el mayor descuento.
Si acabas de comprar. No uses la factura del vendedor para calcular lo que pagarás tú. Estima los impuestos con el valor de mercado y tus propias exenciones.
Si tienes una propiedad de renta. No tienes Homestead. El valor tasado de una propiedad residencial no Homestead puede aumentar hasta 10 % anual bajo las reglas actuales, y ese límite no te protege de la parte correspondiente a los impuestos escolares.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir ahora Homestead para reducir mi factura de 2026? No para la factura ordinaria de 2026. Si eres propietario y utilizas la vivienda como residencia permanente el 1 de enero de 2027, puedes solicitar la exención para 2027. El plazo normal termina el 1 de marzo.
¿Si baja el valor de mi casa, también bajan mis impuestos?
No necesariamente. Si tu valor tasado sigue por debajo del valor de mercado, Save Our Homes puede permitir que continúe aumentando dentro del límite anual.
¿Puedo pagar los property taxes en cuotas? Sí. Miami-Dade ofrece un plan trimestral para el año siguiente y también un plan de pagos parciales para el año corriente, pero tiene reglas y descuentos diferentes.
¿Qué pasa si no pago antes del 31 de marzo? El 1 de abril la deuda pasa a estar en mora y se añaden intereses y cargos. Si sigue sin pagarse, puede venderse un certificado fiscal a partir del 1 de junio.
Qué hacer ahora
- Revisa en tu factura de 2026 cuando esté disponible: valor tasado, exenciones, tasas y cargos adicionales.
- Comprueba tus exenciones en la web del Miami-Dade Property Appraiser.
- Si puedes, paga en noviembre para aprovechar el descuento del 4 %.
- Si tu hipoteca tiene escrow, confirma que el prestamista hizo el pago.
- Si vas a comprar, usa el Tax Estimator en lugar de copiar los impuestos del vendedor.
- Si necesitas una nueva exención para 2027, no dejes pasar el 1 de marzo.
Información verificada: 25 de octubre de 2026.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento fiscal ni legal. Las cifras del ejemplo son ilustrativas. La factura de cada propiedad depende de su valor, ubicación, exenciones y cargos aplicables.