La Enmienda 3 fue aprobada por los votantes de Florida y cambiará de forma importante los impuestos a la propiedad a partir de 2027.
Para quien vive en su propia casa con Homestead, el cambio principal es fácil de resumir: una parte mucho mayor del valor tasado de la vivienda quedará fuera de los impuestos que no son escolares.
En 2027, la exención subirá hasta $150,000. En 2028 llegará a $250,000 y después se ajustará por la inflación.
Pero hay algo importante que debes tener en cuenta: tu factura de 2026 no cambia.
El primer efecto se verá en los impuestos de 2027, que aparecerán en el aviso TRIM del próximo agosto y se pagarán a partir de noviembre de 2027.
Lo esencial
- La Enmienda 3 obtuvo cerca del 62 % de los votos y necesitaba al menos 60 % para aprobarse. Los resultados todavía no son oficiales.
- La Homestead para impuestos no escolares sube a $150,000 en 2027 y $250,000 en 2028.
- Los impuestos escolares mantienen la exención actual: el aumento de Homestead no se aplica a esa parte de la factura.
- Las propiedades sin Homestead tendrán un nuevo límite anual del 5 % en el aumento de su valor tasado para impuestos no escolares, frente al 10 % actual.
- La fecha del 31 de diciembre de 2026 será importante para quienes lleguen a vivir a Florida.
- La nueva norma entra en vigor el 1 de enero de 2027.
¿Qué cambia con la Enmienda 3 aprobada?
La Homestead Exemption reduce la parte del valor tasado de tu vivienda sobre la que pagas property tax.
En 2026, la exención puede ascender a $51,411 para los impuestos no escolares. En los impuestos escolares, solo se aplican los primeros $25,000.
Desde 2027, la parte no escolar cambia mucho:
2026: hasta $51,411
2027: hasta $150,000
2028: hasta $250,000
Eso significa que, si tienes una vivienda con Homestead, el condado, tu ciudad y otras autoridades locales calcularán muchos de tus impuestos sobre una cantidad menor.
Las escuelas son la excepción. La Enmienda 3 no amplía la exención utilizada para calcular los impuestos escolares.
Debemos tener en cuenta que, con la Enmienda 3 aprobada, el texto incluye dos cuestiones más que dependen de leyes y decisiones locales todavía pendientes.
En primer lugar, la legislatura tendrá que fijar cómo pueden los condados y las ciudades subir aún más la exención en sus propios impuestos, hasta el valor tasado completo; los distritos especiales podrán hacerlo si lo aprueban sus votantes.
Y, en segundo lugar, los condados y las ciudades tendrán que destinar los impuestos a la propiedad a seguridad pública, educación, infraestructura, recursos naturales, deuda, pensiones de sus empleados y operación y administración. Otros gastos los podrán aprobar sus gobiernos, salvo que una ley lo prohíba.
Entendámoslo con un ejemplo: una casa con valor tasado de $245,000
Para ver mejor la diferencia, tomemos el mismo ejemplo hipotético que utilizamos en nuestro artículo: Property tax en Miami-Dade: cómo se calcula y cómo pagar menos.
Veamos una vivienda con Homestead en la zona no incorporada de Miami-Dade con un valor tasado de $245,000.
Si utilizáramos las tasas de 2026 y mantuviéramos ese mismo valor tasado para ilustrar la nueva regla, la diferencia sería aproximadamente esta:
| 2026 | 2027 con Enmienda 3 | |
|---|---|---|
| Exención escolar | $25,000 | $25,000 |
| Exención no escolar | $51,411 | $150,000 |
| Impuestos escolares | $1,457 | $1,457 |
| Otros impuestos | $1,989 | $976 |
| Total estimado | $3,446 | $2,433 |
La diferencia sería de unos $1,013 al año. Eso no significa que tu factura vaya a bajar exactamente $1,013.
Esto es un ejemplo para entender el mecanismo. En 2027 tu valor tasado puede cambiar y el condado, las ciudades y otras autoridades aprobarán nuevas tasas. Por eso siempre es importante estar atentos e informados sobre qué cambia y cómo se aplica a tu caso específico.
De hecho, el propio Miami-Dade Property Appraiser advierte que cualquier estimación depende del valor de la propiedad, las tasas futuras y la elegibilidad real para la nueva exención.
¿Todos los propietarios recibirán los $150,000 en 2027?
No. Aquí aparece una de las partes más importantes de la Enmienda 3.
Si eres residente permanente de Florida a más tardar el 31 de diciembre de 2026 y después calificas para Homestead, puedes acceder a la exención ampliada aunque compres tu vivienda más adelante.
Pero quien establezca su residencia en Florida a partir del 1 de enero de 2027 empieza con la exención ordinaria y, según el texto aprobado, accede a la ampliada a partir de su quinto año con Homestead.
La propia enmienda condiciona esa regla a lo que permita la Constitución de Estados Unidos, y la Legislatura todavía tiene que aprobar detalles de implementación.
Por eso, si estás estableciendo ahora tu residencia en Florida, guarda la documentación que pueda demostrar desde cuándo eres residente.
¿Qué cambia si tienes una propiedad de renta?
Con la Enmienda 3 aprobada también hay un cambio importante, aunque no recibas el Homestead.
Las propiedades de renta, segundas viviendas y otras propiedades sin Homestead tienen actualmente un límite del 10 % anual en el aumento de su valor tasado para impuestos no escolares.
Desde 2027 ese límite baja al 5 %. Eso no significa que tus impuestos solo puedan subir 5 %.
El límite se aplica al valor tasado, no directamente a la factura, y tampoco protege de la misma manera la parte correspondiente a las escuelas.
Pero sí reduce la velocidad a la que puede crecer el valor utilizado para calcular buena parte de los impuestos de una propiedad sin Homestead.
¿Qué pasa en Miami-Dade con la Enmienda 3 aprobada?
Aquí está la otra cara del cambio. Una exención mayor significa menos impuestos para muchos propietarios, pero también menos ingresos para los gobiernos locales.
Miami-Dade había calculado que, manteniendo las tasas actuales, la Enmienda 3 podría reducir los ingresos del condado en aproximadamente $385,8 millones desde el año fiscal que comienza en octubre de 2027 y en unos $696,7 millones desde octubre de 2028.
Quienes apoyaron la enmienda argumentan que ofrece alivio a los propietarios ante el aumento del costo de mantener una vivienda.
Quienes se opusieron advierten que la reducción de ingresos puede obligar a los gobiernos locales a revisar presupuestos, servicios o fuentes alternativas de financiación.
El efecto final todavía está por verse. Miami-Dade ya pidió preparar un plan para adaptarse a la nueva realidad fiscal y proteger servicios esenciales.
¿Y los impuestos escolares?
No desaparecen ni reciben la ampliación de Homestead con la Enmienda 3 aprobada.
Además, los votantes de Miami-Dade aprobaron este martes la renovación del gravamen de 1 mill destinado a mejorar la compensación de maestros y personal docente y a financiar seguridad escolar.
Más del 81 % votó a favor, según los resultados no oficiales reportados por WSVN. Como ese impuesto ya existía, su renovación no significa añadir un nuevo mill a la factura: mantiene el que ya se venía cobrando para esos fines.
¿Qué falta ahora?
La Enmienda 3 entra en vigor el 1 de enero de 2027, pero todavía quedan pasos antes de ver la nueva cifra en tu factura.
La Legislatura tendrá que establecer procedimientos para aplicar algunas partes de la reforma, especialmente las relacionadas con nuevas exenciones locales y determinados requisitos.
Además, los resultados electorales todavía tienen que certificarse.
Por eso, el documento que realmente debes mirar será el TRIM Notice de agosto de 2027. Ahí podrás ver por primera vez cómo se aplican las nuevas reglas a tu propiedad antes de que llegue la factura en noviembre.
En Habitare estaremos pendientes de llevarte todo lo que te impacta y de cómo lo hace. Como lo hicimos antes de la votación en: Enmienda 3 en Florida: qué cambiaría en tus impuestos a la propiedad.
¿Qué significa para ti?
Si ya tienes Homestead. No necesitas hacer nada hoy para cambiar tu factura de 2026. Comprueba que tu exención sigue activa y revisa las instrucciones que publique el Property Appraiser para 2027.
Si compraste recientemente. No olvides solicitar Homestead si calificas. La fecha límite habitual es el 1 de marzo.
Si piensas comprar. No calcules tus futuros impuestos mirando únicamente lo que paga el vendedor. Tu valor tasado y tus exenciones pueden ser muy distintos.
Si rentas una propiedad. No recibes la nueva Homestead, pero el límite del 5 % sobre el crecimiento del valor tasado no escolar puede beneficiarte.
Preguntas frecuentes
¿La Enmienda 3 aprobada reduce mi factura de 2026? No. Los impuestos de 2026 se pagan con las reglas actuales. El primer efecto será en 2027.
¿La Homestead será de $150,000 para todos los impuestos? No. La ampliación afecta a los impuestos no escolares. Para los escolares continúa la exención actual.
¿Tengo que volver a solicitar Homestead? Por ahora, con la Enmienda 3 aprobada, no se ha anunciado un nuevo trámite general para quienes ya la tienen. Hay que esperar las reglas de implementación.
¿Cuánto voy a ahorrar? Depende de tu valor tasado, de tu municipio, de las tasas de 2027 y de tus exenciones. No existe una cantidad única para todos los propietarios.
Qué hacer ahora
No necesitas correr a hacer ningún trámite nuevo.
Paga tu factura de 2026 normalmente, comprueba que tu Homestead esté activa y guarda la fecha de agosto de 2027: el próximo TRIM será el primer documento que te permitirá ver el efecto real de la Enmienda 3 sobre tu propiedad.
Información verificada: 4 de noviembre de 2026.
Los resultados electorales citados todavía no son oficiales hasta su certificación el 17 de noviembre de 2026. Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento fiscal ni legal. La aplicación concreta de algunas disposiciones dependerá de la legislación de implementación y de las reglas que publiquen las autoridades competentes.