Si rentas una propiedad en Miami-Dade, tienes que cumplir tres niveles de normativa a la vez: federal, estatal y del condado. En el caso de las leyes del condado, estas protegen más categorías que las de los otros dos.
Es por eso que las preguntas que en otro estado serían habituales, en tu estado pueden costarte una denuncia.
Lo esencial
- Miami-Dade protege más categorías que la ley federal, incluida la fuente de ingresos.
- Puedes filtrar por solvencia y por historial; no por quién es la persona.
- Los mismos criterios, aplicados igual a todos los solicitantes y por escrito.
- El anuncio también cuenta: la forma de redactarlo puede ser discriminatoria.
Los tres niveles que te aplican
Federal. La Fair Housing Act (Ley de Vivienda Justa) prohíbe discriminar por raza, color, religión, sexo, origen nacional, discapacidad y estado familiar.
Estatal. La ley de vivienda justa de Florida recoge esas categorías, y su aplicación corresponde a la comisión estatal de relaciones humanas.
Condado. El Código de Miami-Dade, capítulo 11A, amplía la lista. Incluye categorías que la ley federal no cubre, entre ellas la fuente de ingresos, y su cumplimiento lo supervisa la Comisión de Derechos Humanos de Miami-Dade.
La diferencia más importante está en las protecciones locales. La ley federal y la de Florida protegen las mismas siete categorías básicas: raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar y discapacidad.
Sin embargo, Miami-Dade amplía esa protección e incluye, entre otras categorías, ascendencia, embarazo, edad, estado civil, orientación sexual, identidad o expresión de género, condición de víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo o stalking, y fuente de ingresos.
Por eso, si rentas una propiedad en Miami-Dade, no basta con conocer la Fair Housing Act federal: también tienes que revisar las protecciones locales.
Por qué importa. Porque un arrendador que rechaza a un solicitante porque paga con la asistencia de vivienda puede estar actuando legalmente en algunos lugares y no en Miami-Dade. Es el error más frecuente entre los propietarios que aplican unos criterios aprendidos en otro estado o de otro arrendador.
Qué sí puedes evaluar
Criterios objetivos, aplicados igual a todos:
- Ingresos verificables y su relación con la renta.
- Historial de crédito y patrón de pagos.
- Historial de arrendamiento y referencias comprobables.
- Verificación de empleo o de ingresos por cuenta propia.
- Antecedentes, dentro de lo que permite la normativa aplicable.
La clave no es qué pides, sino que pidas lo mismo para todos. Ten en cuenta que un criterio aplicado con flexibilidad a unos solicitantes y con rigidez a otros es donde aparece la mayoría de las denuncias, aunque no haya intención de discriminar.
Qué no puedes preguntar
Nada que revele o gire alrededor de una categoría protegida. Por ejemplo:
- ¿De dónde eres, dónde naciste o cuál es tu acento?
- Tu religión o si asistes a algún culto.
- Si estás casado, si tienes hijos o cuántos.
- ¿Tienes alguna discapacidad o cuál es tu diagnóstico?
- Preguntas sobre embarazo o planes familiares.
- En Miami-Dade, además, la naturaleza de tu fuente de ingresos es motivo de rechazo.
Tampoco puedes dirigir a alguien hacia unas unidades y no otras por su perfil, aunque lo hagas con buena intención: “este edificio es más tranquilo, quizá le convenga mejor el otro” es una frase de riesgo.
El anuncio también cuenta
La forma de redactar el anuncio puede constituir discriminación, aunque el proceso de selección sea impecable. Expresiones que describen al inquilino ideal en lugar de la propiedad —“ideal para pareja joven”, “ambiente familiar”, “no apto para niños”— son señalamientos, y así se interpretan.
Describe la propiedad, no a quién quieres dentro.
Ajustes razonables
Un solicitante o inquilino con discapacidad puede pedir un ajuste en las normas o una modificación de la propiedad. Los animales de asistencia son el caso más frecuente y donde más errores se cometen: no se rigen por las políticas de mascotas del edificio.
Un animal de asistencia no es una mascota a efectos de vivienda justa. Si existe una necesidad relacionada con una discapacidad, una política de “no pets” no basta para rechazarlo y no puedes cobrar los depósitos o tarifas que aplicarías a una mascota ordinaria.
Si la discapacidad y la necesidad del animal son evidentes, no corresponde pedir documentación adicional para demostrarlas. Cuando no lo son, sí puedes solicitar información fiable que respalde la discapacidad y la necesidad relacionada con el animal, pero con límites claros.
La ley de Florida no permite exigir el diagnóstico, conocer la gravedad de la discapacidad ni pedir historiales médicos. Tampoco puedes obligar al solicitante a usar un formulario específico o presentar una declaración notariada. En estos casos, debes tratar la solicitud como un ajuste razonable, no como una excepción informal a tu política de mascotas.
Documenta el proceso
Guarda las solicitudes, los criterios aplicados y las comunicaciones con cada solicitante. Si alguna vez tienes que explicar por qué elegiste a una persona y no a otra, un criterio escrito y aplicado de forma consistente será una parte esencial de esa explicación.
Si rechazas a alguien basándote en su informe de crédito, antecedentes o tenant screening obtenido de una empresa de informes al consumidor, entra además en juego la Fair Credit Reporting Act.
Debes informar al solicitante de la decisión adversa e identificar a la empresa que proporcionó el informe, aclarar que esa empresa no tomó la decisión e informar de su derecho a impugnar información incorrecta y a solicitar gratuitamente una copia del informe dentro de los 60 días.
No existe un plazo universal para presentar las solicitudes. Pero ten en cuenta que una persona puede iniciar una acción civil hasta dos años después de la práctica discriminatoria alegada.
Por eso, cualquier caso de eliminación de solicitudes, criterios y comunicaciones debe fijarse por escrito.
Preguntas frecuentes
¿Puedo rechazar a alguien por tener mascotas? Puedes tener una política de mascotas. Sin embargo, los animales de asistencia son un caso distinto y no se rigen por esa política.
¿Puedo pedir más depósito a quien tiene crédito bajo? Es una práctica habitual, siempre que el criterio se aplique igual a todos los solicitantes en la misma situación y no funcione como filtro encubierto.
¿Puedo negarme a aceptar asistencia de vivienda? En Miami-Dade hay que revisarlo con cuidado, porque el condado protege la fuente de ingresos. Consulta antes de aplicar un criterio así.
¿Qué pasa si alguien presenta una denuncia? Se tramita ante el organismo correspondiente según el nivel invocado. Un proceso de selección documentado y consistente es la mejor defensa.
Qué hacer ahora
- Escribe tus criterios de selección y consérvalos por escrito antes de publicar el anuncio.
- Revisa el texto del anuncio: ¿describe la propiedad o al inquilino?
- Comprueba las categorías protegidas en los tres niveles, no solo en el federal.
- Usa el mismo formulario y las mismas preguntas para todos.
- Guarda todo: solicitudes, criterios y comunicaciones.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Las categorías protegidas y sus excepciones varían según la jurisdicción. Consulta con un abogado antes de fijar tus criterios de selección.
